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El artículo 47 de la Constitución Española recoge el derecho a disfrutar de un vivienda digna, derecho que se puede ver truncado cuando las personas que contrataron un préstamo hipotecario para financiar la adquisición de su vivienda no pueden hacer frente a los pagos mensuales de la hipoteca.

"No puedo pagar la hipoteca" es un drama que muchas familias sufren. Estas situaciones suponen ver con impotencia que se pueden quedar sin más con tu vivienda desde el momento en que el banco inicie el correspondiente procedimiento de ejecución hipotecaria.

Para personas que están en el llamado umbral de exclusión, hay prevista una serie de medidas que procurar la reestructuración de la deuda hipotecaria, así como mecanismos de flexibilización de los procedimientos de ejecución hipotecaria en un denominado "Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual".

Cuando no se puede pagar la hipoteca, el banco se puede quedar la vivienda.

Lo primero que tenemos que comprobar es si nuestra familia cumple el perfil para ser considerada dentro del "umbral de exclusión" y que no se reciban ayudas.

REQUISITOS:

  1. El primer requisito que se nos exige es que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere 1.597,53 € (3 veces el IPREM), que serán 2.130,04 € (4 veces el IPREM), si alguno de sus miembros tiene declarada una discapacidad superior al 33 por 100, es dependiente, o tiene declarada una incapacidad laboral permanente total para su profesión habitual, y 2.662,55 € (4 veces el IPREM) si tiene parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual.
  2. Además de no superar los ingresos indicados, nos exigen que en los cuatro años anteriores a la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas o hayan sobrevenido circunstancias familiares de especial vulnerabilidad. 

    Esa alteración significativa concurre cuando la cuota de la hipoteca se ha multiplicado al menos por 1,5, y como circunstancias familiares especiales se entienden a las familias numerosas, familias monoparentales con dos hijos a cargo, que haya un menor de tres años, o algún discapacitado, dependiente o en situación de Incapacidad Permanente Total para realizar su profesión habitual.
  3. Igualmente la cuota de la hipoteca tiene que ser superior al 50% de los ingresos netos de la unidad familiar, que será el 40% en los casos de incapacidad, discapacidad o dependencia de alguno de sus miembros.
  4. El precio de compra de la vivienda no puede superar ciertos límites. 
    • En municipios de hasta 100.000 habitantes: 150.000 € para viviendas ocupadas por una o dos personas, y 30.000 € adicionales por cada persona a cargo, hasta un máximo de tres.
    • En municipios de entre 101.000 y 500.000 habitantes: 187.500 € habitadas hasta dos personas y 37.500 € más por cada persona a cargo, también hasta un máximo de tres.
    • En municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes: 225.000 €, más 45.000 € por cada persona cargo, hasta un máximo de tres.
    • Y en municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 250.000 € para viviendas habitadas hasta dos personas, y 50.000 € más por cada persona a cargo, hasta un máximo de tres.

REQUISITOS ADICIONALES:

Se exigen requisitos adicionales dependiendo de las medidas del Código de Buenas Prácticas que queremos que nos apliquen, como las siguientes:

MEDIDAS:

  1. Previas a la ejecución hipotecaria: Reestructuración de la hipoteca (carencia en la amortización de capital de 5 años, ampliación del plazo de amortización hasta 40 años, y reducción del tipo de interés a Euribor+0,25 durante el período de carencia.
  2. Complementarias: Se aplican si las medidas anteriores son inviables (la cuota supera el 50% de los ingresos de la unidad familiar), y consisten en una quita del capital pendiente de pago (hasta el 25%).
  3. Dación en pago: Si no resultan viables las dos anteriores y no se ha anunciado la subasta en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

Para los supuestos 2 y 3 se exige que los miembros de la unidad familiar no tenga otros bienes para hacer frente a la deuda, que el préstamo recaiga sobra la única vivienda en propiedad de los deudores y que se haya concedido para su adquisición, que el préstamo carezca de otras garantías, reales o personales, o éstas no sean suficientes, y si hay codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán cumplir los mismos requisitos.

Además, adicionalmente, si queremos la dación en pago, el precio de compra de la vivienda, no puede haber sido superior a 120.000 € (municipios de hasta 100.000 habitantes), 150.000 € (municipios de hasta 500.000 habitantes), 180.000 € (hasta 1.000.000 de habitantes) y 200.000 € (más de 1.000.000 de habitantes).

El Código de Buenas Prácticas es obligatorio para las entidades financieras adscritos al mismo (casi todas), por lo que, si cumplimos los requisitos, podemos solicitar su aplicación, incluso judicialmente.

Antes de cerrar este artículo, comentar que como novedad, la Ley 8/2013 de 26 de junio, introdujo un art. 3 bis al RD 6/2012, de 9 de marzo, que permite a los fiadores, avalistas o hipotecantes no deudores, si éstos se encuentran en el umbral de exclusión, que puedan solicitar que antes de que el banco se dirija contra sus bienes, agote el patrimonio de los deudores.

Es el típico caso de los padres que avalan o hipotecan su vivienda para que sus hijos compren la suya propia.

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