Los arrendamientos o alquileres más comunes son los urbanos, entre los que distinguimos los arrendamientos de vivienda de los arrendamientos de locales para negocios. Tampoco hay que olvidar los arrendamientos rústicos y especiales.

Estos últimos alquileres o arrendamientos rústicos y especiales están excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y de la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR). Ejemplos de ellos son los arrendamientos de industria, las viviendas de porteros, guardas, empleados y funcionarios, o los de viviendas militares o universitarias.

Uno de los problemas del arrendamiento viene derivado de la renta de alquiler.

Problemas en los alquileres de viviendas

os conflictos que pueden surgir en los arrendamientos urbanos son variados, como por ejemplo con la duración del contrato, la renta, las obras, el derecho de adquisición preferente, la indemnización, la fianza, la cesión y subarriendo o los arrendamientos antiguos.

A continuación vamos a explicar cada una de estas cuestiones relativas a los alquileres de pisos y viviendas que suelen requerir de los servicios de abogados como los que prestamos en Recuero Abogados:

La duración del contrato de alquiler o de arrendamiento

En el arrendamiento de viviendas hay un plazo mínimo legal de cinco años. Sólo se permiten como excepciones que, por un lado, el arrendatario (quien alquila una vivienda) no quiera renovar el contrato, en cuyo caso debe de preavisar al arrendador (el propietario de la vivienda) con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato de alquiler de vivienda o de cualquiera de sus prórrogas. La otra excepción es que el arrendador haga constar en el contrato la necesidad de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

En el contrato de arrendamiento de vivienda se puede prorrogar obligatoriamente para el arrendador, si una vez transcurridos los cinco años de duración de duración mínima, ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovarlo. Esta prórroga sería por plazos anuales hasta un máximo de tres.

Sólo si la duración del contrato es superior a cinco años y ya han pasado el arrendatario puede desistir unilateralmente del contrato. No obstante, se puede pactar una indemnización en tales casos a favor del arrendador, consistente en una mensualidad de renta en vigor por cada año que reste de cumplir.

Ante subasta
¿Qué ocurre si durante el plazo se subasta la vivienda en un procedimiento de ejecución hipotecaria? En ausencia de fraude —normalmente contratos de arrendamientos que se hacen después de que se sabe que el propietario de la vivienda está o va a estar inmerso de forma inminente en un procedimiento de ejecución hipotecaria—, el contrato subsistirá hasta que se cumplan los cinco años de duración, sea cual sea el origen de la ejecución forzosa.

En los contratos de uso distinto al de vivienda, normalmente locales de negocio, la duración de contrato se deja a la libre voluntad de las partes.

Conviene saber que en estos supuestos puede operar lo que se llama la tácita reconducción, que no es otra cosa que, salvo pacto en contrario, si el arrendatario permanece haciendo uso del local, durante un período de 15 días una vez finalizado el contrato, con la aquiescencia del arrendador, el contrato se entiende que vuelve a tener una duración equivalente a la periodicidad con que fue estipulado el alquiler. Es decir, si la renta si fijo por años, el contrato tendrá una duración de otro año más; si se fijó una renta semestral, durará 6 meses más, etc.

La renta

El problema más habitual con el que nos encontramos en los arrendamientos urbanos en relación a la renta es su falta de pago. Casi con total seguridad supondrá que tengamos que iniciar un procedimiento especial para lograr el lanzamiento o expulsión del inquilino de la vivienda o local, que se llama desahucio por falta de pago.

Actualmente la legislación ha agilizado considerablemente el procedimiento, acortando los plazos, pero esto no nos debe llevar a engaño porque tal cambio legislativo no ha ido acompañado de una mejora en los recursos humanos y materiales de los Juzgados. Todo esto se traduce, al fin y al cabo, en que el procedimiento no sea lo efectivo que se quiere que sea.

Por eso hay que tener cuidado con ofertas que se dicen llamar desahucio exprés, porque lo exprés del desahucio dependerá de la carga de trabajo que tengan los Juzgados, concretamente los de Servicios Comunes de Notificaciones y Embargos, que se ocupan de la agenda de lanzamientos.

En el procedimiento de desahucio el arrendador podrá también reclamar las rentas que le deba el inquilino en el momento en que se formule la demanda y las que se devenguen con posterioridad hasta que se produzca su efectivo lanzamiento.

Tienen la consideración de cantidades asimiladas a la renta, los gastos de energía eléctrica, agua, comunidad de propietarios, y otros servicios, cuyo pago se haya pactado son de cuenta del arrendatario.

No podemos olvidar tampoco que el arrendador puede enervar la acción de desahucio, es decir, dejarlo sin efecto si paga las cantidades que deba antes del Juicio, pero lo puede hacer sólo una vez y siempre que no se le haya requerido de pago con un mes de antelación a la presentación de la demanda por desahucio por falta de pago.

Otros problemas con que nos podemos encontrar en relación de la renta, aunque menos frecuentes, son los relacionados con su actualización, o con su elevación por mejoras realizadas en la vivienda por el arrendador.

Las obras

Las obras en viviendas arrendadas o en alquiler deben acordarse con el propietario.

Puede que nos encontremos con obras de conservación, obras de mejora, u obras del arrendatario.

El arrendador sólo está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda o local en las condiciones de habitabilidad para que sirvan al uso convenido, sin que ello dé derecho a elevar la renta, siempre que no deban a culpa del arrendatario, o se trate de meras correcciones de los deterioros sufridos por las cosas, en cuanto que el desgaste de las mismas por su uso normal, ha de ser de cuenta del arrendatario.

El arrendatario tiene la obligación de comunicar al arrendador la necesidad de realizar obras de reparación, siempre en el plazo más breve posible. También debe permitirle la posibilidad de comprobar el estado de la vivienda o local. En otro caso puede incurrir en responsabilidad e indemnizar al arrendador si sufre algún daño o perjuicio por este motivo.

Por este asunto pueden surgir también problemas derivados del hecho de que el inquilino está obligado a soportar las obras de reparación, cuando éstas no puedan razonablemente aplazarse hasta que acabe el contrato. Incluso puede que se le pueda privar total o parcialmente del uso de la vivienda por este motivo, lo que también tendrá repercusión sobre el pago y cuantía de la renta, e incluso sobre la propia subsistencia del contrato.

Aunque es menos habitual, puede que el arrendatario tenga que soportar obras de mejora, que tienen carácter voluntario del arrendador, siempre que tampoco puedan diferirse a la conclusión del contrato. Esto puede suceder, por ejemplo, cuando se ha obtenido algún tipo de subvención pública que otorga un plazo para su ejecución.

Por lo que se refiere a las obras del arrendatario, sólo son posibles con autorización del arrendador. Si se realizan sin su consentimiento, puede dar lugar a la resolución del contrato y a la indemnización de daños y perjuicios. Si son mejoras útiles u voluntarias, el arrendatario no puede exigir por ello indemnización alguna al arrendador a la terminación del arriendo.

El derecho de adquisición preferente

El derecho de adquisición preferente es un problema que surge con poca frecuencia, sobre todo porque en los contratos de arrendamiento se suele incluir una cláusula de renuncia al mismo por parte del arrendatario. No obstante, es necesario saber, por si no hemos incluido esta cláusula de renuncia, que si se vende la vivienda o local, el arrendatario tiene un derecho de tanteo y un derecho de retracto para adquirir él la propiedad en lugar del comprador elegido por el arrendador.

El arrendador tiene la obligación de notificar fehacientemente al arrendatario que va a vender la vivienda o local, indicándole el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión, disponiendo éste desde ese momento de 30 días para ejercitar el derecho a comprar. Es el derecho de tanteo.

Ahora bien, si el arrendador no ha notificado al arrendatario su intención de vender la finca o la ha vendido en otras condiciones a las que le notificó —normalmente por un precio más bajo—, éste puede comprar en esas mismas condiciones en el plazo de 30 días desde que tuvo conocimiento de la venta. Es el derecho de retracto.

La cesión y subarriendo

Hay cesión del contrato cuando el arrendatario original se desvincula del contrato y es sustituido por otra persona. Y hay subarriendo cuando el arrendatario original sigue apareciendo como titular del contrato y a su vez éste arrienda una parte de la misma, por ejemplo, cuando alquila habitaciones a terceras personas para “compartir” el precio.

La cesión y subarriendo exigen el consentimiento del arrendador y si se hace sin su consentimiento podrá resolver el contrato y solicitar los daños y perjuicios que se le hayan ocasionado.

La indemnización por clientela

Salvo pacto en contrario, cuando finaliza un contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, si en el local se ha venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público durante el período de cinco años, el arrendatario tiene derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que aquél haya manifestado con 4 meses de antelación a la terminación del contrato su voluntad de renovarlo por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.

Si el arrendatario continua en el ejercicio de la misma actividad, la indemnización consistirá en los gastos de traslado y la pérdida de clientela. Esta indemnización consiste en la diferencia de la facturación neta, deducidos los gastos de explotación, de los seis últimos meses en el anterior local y la facturación neta de los seis primeros meses en el nuevo.

Si el arrendatario continúa con una actividad diferente o no inicia actividad alguna, el arrendador habrá de indemnizarle si en los seis meses siguientes a la terminación del contrato, éste o un tercero desarrollan en la finca arrendada un negocio igual o afín.

La fianza

La fianza de una vivienda en alquiler suele traer problemas legales.En el momento de la celebración del contrato es obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico y en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y de dos en el arrendamiento para usos distintos del de vivienda. Dicha cantidad es exigible e irrenunciable para el arrendador. Se trata de una de las disposiciones que rigen el contrato de forma imperativa.

El arrendador tiene que saber que obligatoriamente debe depositar la fianza en la Comunidad de Madrid, y que si no lo hace puede ser sancionado con una multa.

La fianza obligatoria es actualizable si lo pactan las partes a partir de los cinco años de duración del contrato, si bien las partes pueden pactar otras formas de fianza adicional voluntaria en la cuantía y forma que tengan por conveniente, por ejemplo un aval bancario o privado.

Conflictos habituales entre arrendador y arrendatario llegan a la hora de aplicar el destino de la fianza, es decir, si se devuelve o no, de forma total o parcial, cuando se ha de entregar la vivienda o local al final del arrendamiento en perfecto estado de conservación.

Arrendamientos antiguos

Los arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985 se rigen con carácter general por la LAU de 1964, salvo en materia de subrogación inter vivos, es decir, cuando no es por causa de muerte, derechos de tanteo y retracto y actualización de renta. Otros derechos que se conceden al arrendador son la repercusión al arrendatario del recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y repercutirle el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido.

Estos arrendamientos están sometidos al régimen de prórroga forzosa para el arrendador, aun cuando un tercero le suceda en sus derechos y obligaciones, por ejemplo, cuando se haya vendido el inmueble.

Son excepciones a la prórroga la necesidad de la vivienda, el derribo de la finca, la falta de ocupación de la vivienda sin justa causa, el uso de más de una vivienda, o que el inquilino tenga otra vivienda.

Por lo que se refiere al régimen de subrogaciones por fallecimiento del titular del contrato, el régimen transitorio de la LAU dispone que con posterioridad al 1 de enero de 1995 se subrogará el cónyuge no separado legalmente o de hecho, los hijos que conviviesen con él desde, al menos, los daños anteriores al fallecimiento, hasta que cumplan los 25 años salvo el caso de minusvalías, y los descendientes que estuviesen a su cargo y conviviesen con él desde, como mínimo, los tres años anteriores a su fallecimiento.

Si la subrogación se hizo antes del 1 de enero de 1995, se pueden subrogar sucesivamente su cónyuge no separado legalmente o de hecho y los hijos que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su fallecimiento. Después ya no se autorizan ulteriores subrogaciones.

El contrato se extinguirá con carácter general al fallecimiento del subrogado o, en particular, si es un hijo no afectado por una minusvalía superior al 65%, a los dos años o en la fecha en que éste cumpla 25 años, si esta fecha es posterior.

Si el arrendamiento es de local de negocio anterior al 9 de mayo de 1985, si están en situación de prórroga legal y el arrendatario es persona física, se extinguen por su jubilación o fallecimiento, salvo que el cónyuge continúe con la actividad y no se hubiesen ya producido dos transmisiones según la LAU de 1964. También se permite la subrogación de un descendiente que continúe en la actividad siempre que no hayan transcurrido 20 años desde la aprobación de la LAU, por lo que se continúa en este caso el contrato hasta completar esos 20 años, y no se hubiese ya producido una transmisión de acuerdo con lo previsto en la LAU de 1964.

Si el arrendatario es una persona jurídica y en el local se desarrollan actividades comerciales, el contrato se extinguirá a los 20 años. Y si se desarrollan actividades distintas dependerá de la cuota de la tarifa del IAE y será a los 5, 10, 15 o 20 años.

En los arrendamientos antiguos de local de negocio cabe tener presente también la figura del traspaso, aunque tal facultad sólo la conservan ya si el arrendatario actual es persona física y su cónyuge, cuando se haya subrogado en sus derechos.

El traspaso permite la continuación del arrendamiento por un mínimo de 10 años desde su realización, o por el número de años que queden desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar 20 años a contar desde la aprobación de la LAU. Si el traspaso se ha hecho en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la LAU la duración mínima del contrato será de 15 años.

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