Las relaciones jurídicas que se originan en los contratos de obra entre las distintas personas que intervienen en el proceso de construcción forman una compleja red de contratos que ligan, de manera directa o indirecta, a casi todos ellos:

  • Desde el propietario que encarga una obra con el arquitecto,
  • al constructor,
  • al promotor,
  • los de éstos con los suministradores de materiales y
  • la red de contratistas y subcontratistas.

Aunque hay varios tipos de contratos con los que nos podemos encontrar (compraventa, suministro, prestación de servicios…), el más común es el arrendamiento de obra en sus distintas modalidades.

Desde el punto de vista del promotor-propietario del terreno, nos encontraremos con el contrato general de construcción, por el que se encarga la realización de la obra a un contratista único; el contrato parcial de construcción, por el que se adjudican las obras y servicios de construcción por paquetes; el contrato de construcción “llave en mano”, por el que el promotor encarga al contratista una obra determinada, que incluye generalmente el diseño y construcción, hasta la puesta en funcionamiento de acuerdo con su fin previsto de la obra, a cambio de un precio generalmente alzado.

En el proceso constructivo intervienen diferente agentes de la edificación, como el promotor, el proyectista, el constructor, los subcontratistas, el director de la obra, el director de la ejecución de la obra, las entidades y laboratorios del control de la edificación y los propietarios y los usuarios. A cada cual, la Ley de Ordenación de la Edificación les asigna una serie de derechos y obligaciones.

Cumplimiento de contratos de obra: garantías, pagos, incumplimientos y daños y perjuicios.

Problemas típicos contrato obras
Durante el desarrollo del contrato de construcción, las incidencias con las que nos solemos encontrar son el cumplimiento defectuoso, que puede dar lugar a la subsanación de defectos, la reducción del precio, una nueva ejecución de la obra, e incluso la resolución del contrato; el incumplimiento de contrator de obra, muchas veces relacionado con el plazo de ejecución de las obras, y el desistimiento, que es libre para el dueño de la obra previo pago de la correspondiente indemnización al constructor.

Pero el capítulo estrella es el de la responsabilidad contractual, que cuenta con una regulación específica para los daños materiales ocasionados en el edificio dentro de determinados plazos y que tengan su origen en vicios o defectos constructivos, cuyo fundamento es el deber de garantía de cumplimiento que se impone a los agentes de la construcción en beneficio del propietario o adquirente del inmueble.

Se fijan tres plazos de garantía de 10, 3 y 1 año, según los vicios afecten respectivamente a los elementos estructurales, las condiciones de habitabilidad del edificio o se trate de defectos de mera ejecución material o acabado de la obra.

Responsabilidades
Se distinguen vicios o defectos de proyecto, imputables al proyectista (arquitecto normalmente), entre los que nos podemos encontrar por ejemplo con errores de cálculo de estructuras y resistencia del inmueble, que se suelen manifestar a través de grietas y fisuras y pueden generar daños tanto al propietario de la obra como a los vecinos colindantes. También medidas de seguridad para el inmueble contiguo, teniendo en cuenta que la ejecución de una obra conlleva trabajos previos de demolición, cimentación, excavación y vaciado de tierras. Por último, vicios del suelo, como una insuficiente o defectuosa cimentación, o una errónea o inexistente impermeabilización.

Los vicios o defectos de la dirección imputables al arquitecto superior no sólo afectan a elementos esenciales de la obra, es decir, a su estructura, solidez y seguridad (pilares, forjados, cimientos, etc.), a los que se asigna el máximo plazo de garantía de 10 años, sino también los que pueden provocar una ruina funcional del edificio. Estos se refieren a los que afectan de una forma generalizada a la obra y hubiesen sido fácilmente perceptibles o detectables a primera vista.

Al arquitecto técnico o aparejador les son imputables defectos funcionales puntuales (ventilación, desagües, gases, electricidad, sellados y juntas de dilatación, deficiencias relativas a la deficiente colocación de alicatados o zócalos, o motivadas por la ineptitud de los materiales empleados, etc..), porque al arquitecto técnico se le asigna el deber de vigilancia inmediata, a pie de obra o permanente, teniendo en cuenta que su función esencial es ordenar y dirigir la ejecución material de las obras y sus instalaciones, llevada a cabo por el constructor, cuidando de su control práctico y organizando los trabajos de acuerdo con el proyecto que las define, con las normas y reglas de la buena construcción y con las instrucciones del arquitecto superior, director de las obras.

Por tanto, la responsabilidad del contrato de obra de los vicios de mera ejecución de obra, al caer dentro de las más elementales normas de la buena construcción, es imputable al arquitecto técnico. Son los vicios que afectan por lo común a elementos de terminado o acabado de las obras, de los que con él, obviamente, responde también el constructor, salvo que sean casos para los que no se exija ningún tipo de conocimiento técnico o especializado, en cuyo caso responderá solo éste último.

Todos responden
No obstante, en muchas ocasiones es difícil individualizar la causa de los daños y, por tanto, quién es su responsable, por lo que los Juzgados suelen entender la responsabilidad como solidaria, es decir, se les hace responder a todos.

Si te han perjudicado en el proceso de construcción respecto a la contratación de tuobra, no dudes en consultar con nosotros en Recuero Abogados, te ayudaremos a solucionar el problema.

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